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射洪县实施农村建设用地整理及调整村庄建设用地布局管理暂行办法

【发布时间:2018-11-26】 【来源:县自然资源规划局】 【 收藏 】 【浏览量:次】

第一章总则 

  第一条 为统筹农村各类土地资源,盘活集体建设用地,推进农村集体建设用地集约利用改革,助推脱贫攻坚、土坯房整治和幸福美丽新村建设,促进农村集体经济发展,根据《四川省国土资源厅关于印发〈关于服务保障农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的意见〉的通知》(川国土资规〔2017〕2号)、《遂宁市人民政府办公室关于印发〈遂宁市实施农村建设用地整理及调整村庄建设用地布局试点指导意见〉的通知》(遂府办发〔2017〕7号)精神,结合我县实际,制定本办法。 

  第二条 本办法适用于实施农村建设用地整理及调整村庄建设用地布局项目区涉及的乡镇。 

  第三条 本办法所称农村建设用地整理及调整村庄建设用地布局(以下简称“小挂钩”)是指通过拆旧建新、自愿有偿拆除和土地整理复垦等措施,实现项目区拆旧地块整理的耕地面积大于建新占用的耕地,可用于农村建设占用耕地占补平衡。具体是指依据土地总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和在县域内城镇建设范围外拟用于土坯房集中规划区内、乡村休闲旅游养老等产业建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区(简称项目区),通过拆旧建新、拆旧留权、拆旧退权和土地整理复垦等措施,在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上,最终实现建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,农村用地布局更合理的目标。 

  第四条 开展“小挂钩”工作,坚持以科学发展观为统领,以改善农村生产生活条件和人居环境为目标,以党的十九大及十九届一次全会精神为指导,稳步推进政策和制度创新,参照城乡建设用地增减挂钩运行模式,探索研究完善系统的农村建设用地整理和流转相结合的新机制,推进农村产权制度改革,提高农村集体建设用地集约利用水平,加快推进幸福美丽新村建设。 

  第五条 “小挂钩”工作应遵循以下原则 

  (一)坚持规划先行原则。在农村建设用地整理和村庄建设用地布局调整中,以村庄规划和土地利用总体规划为基础,宜耕则耕、宜建则建,科学利用,合理布局。 

  (二)坚持依法自愿原则。在符合有关法律法规规定的前提下,突出农民群众主体地位,通过平等沟通、积极协商,充分尊重其选择权、自主权。 

  (三)坚持总量控制原则。完善农业农村建设用地保障机制,按照要求控制农村建设用地总量。 

  (四)坚持合理补偿原则。对退出农村宅基地的农户,给予合理补偿,切实保障农民群众合法权益。 

  (五)坚持科学利用原则。按照“政府统筹、市场主导”要求,实现集体经营性建设用地依法合理流转,促进乡村休闲旅游养老等产业和农村“三产”融合发展,优化配置农村集体经营性建设用地,助推农村产业结构调整,提高土地利用水平。 

  (六)坚持“谁投资谁受益”的原则。扣除项目区建新安置和拆旧地块整理费用后的节余建设用地指标,或者扣除安置补偿费用后的集体建设用地使用权,归投资者所有。政府投资的,应当依照招标投标法律法规的规定确定实施单位。农村集体自行组织实施的,根据项目情况,政府可采取资金扶持、优惠措施等办法予以鼓励。 

  第六条 “小挂钩”项目由县国土资源局管理,和各乡镇人民政府具体组织实施,县涪江土地开发整理有限责任公司负责项目的编制、申报、立项。 

  第七条 “小挂钩”项目采取政府补助和引入社会资金的方式实施,即政府先期投入或投资人全额垫资,分成节余指标流转变现资金作为投资人成本及收益回报等。通过公开招商方式确定投资人的,招商方案中应当明确政府留成乡村休闲旅游养老等产业或者农村“三产”融合发展建新区域可使用的指标比例不低于15%。投资方必须在县内设立账户,与县国土资源局共同管理。投资方在我县实施“小挂钩”项目,税费必须在县内缴纳。 

第二章 “小挂钩”项目区管理 

  第八条 项目区申报条件 

  (一)项目区农村建设用地布局、结构需进一步优化,农村建设用地整理复垦潜力较大。 

  (二)乡镇政府重视,群众积极性较高。 

  (三)能确保项目区实施所需资金及时足额到位。 

  (四)土地管理严格规范,各项基础业务扎实,具有较强制度创新和探索能力。 

  (五)项目区应相对集中连片,力争控制在同一个乡镇内或县域内城镇规划区处。项目区内建新安置和宅基地腾退区域相对接近,便于实施和管理,不得占用永久基本农田;项目区内挂钩周转指标区域总面积须小于农村宅基地腾退总面积,做到项目区内耕地的数量有增加、质量有提高。建新区地块必须符合土地利用总体规划和村庄规划。  

  (六)项目区所在区位具有农村建设用地整理所必需的路、水、电等配套基础设施,或已拟定相关的道路、水利、电力工程等建设方案,有关措施与资金已经落实,拟同步规划和实施;或上述几项建设正在实施。 

  (七)节余建设用地指标周转区域(即建新区)由所在乡镇政府、村社委员会召开村民代表大会表决同意对土地性质进行调整。 

  (八)通过前期宣传发动形成节余建设用地指标流转协议,并签订初步流转意向协议。 

  第九条 项目区实施规划申报材料包括以下九项: 

  (一)试点乡镇政府立项请示。 

  (二)资金承诺证明。 

  (三)项目区实施规划(含文本、图件、附件及电子文档,技术要求参照《四川省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术要点》)。 

  (四)专家论证意见。 

  (五)经三分之二以上村民代表或村民会议三分之二以上成员同意并签字、乡镇和村社签章同意进行农村建设用地整理的意见书。 

  (六)涉及腾退的农户同意腾退农村宅基地意见书。 

  (七)初步拟定的土地权属调整方案。 

  (八)土地利用现状变更调查数据(土地利用现状数据库)。 

  (九)节余建设用地指标周转区域(即建新区)农用地占用同意书。 

  第十条 项目立项报批程序。项目区申报单位为乡镇政府,项目区实施单位为乡镇政府,项目区申报实施材料经县国土资源局按程序审查后,报县政府审批。 

  第十一条 项目区实施。由乡镇政府组织实施,由县涪江土地开发整理有限责任公司筹集资金,可引进社会资金参与,推进项目实施。 

  第十二条 项目资金整合。充分整合易地扶贫搬迁、城乡建设用地增减挂钩拆迁、地质灾害避险搬迁,危旧房改造、水利、交通、现代农业园区等基础设施建设搬迁、重大项目搬迁等农村建设项目资金,投入农户拆旧建新农房补助及建新区基础设施、公共服务设施建设,统筹规划,整合推进,同步实施,充分发挥投入资金的最大效益。 

  第十三条 项目的分类处置及补助标准。“小挂钩”项目区内农房的补偿工作,由投资方和乡镇政府共同组织实施,项目区村、组具体落实。 

  (一)拆旧建新新建一批 

  1.项目区内凡纳入易地搬迁、危旧房改造、库区移民搬迁、土地增减挂钩、重大项目搬迁等按照相关政策执行,同时建新必须拆旧。 

  2.项目区内未享受相关政策的。易地集中新建面积小于60m2的按照2万元/户给予补助;新建面积60m2-80m2的按照2.5万元/户给予补助;新建面积大于80m2的按照3.0万元/户给予补助;同时建新必须拆旧。 

  3.附属用房(即用作:厨卫、仓储、畜禽养殖)的必须拆除重建,按照0.75万元/户给予补助;同时建新必须拆旧。 

  4.对于确有资金困难的新建农户,由县政府给予两年不高于2万元贷款利息补助。 

  (二)自愿有偿拆除一批 

  1.一户多宅土坯房。 

  项目区内一户多宅土坯房,按照《中华人民共和国土地管理法》《四川省(中华人民共和国土地管理法)实施办法》《四川省城乡规划条例》等法律法规规定,对建新未拆旧的一户多宅依法强制拆除。 

  由县财政按照30元/m2,不高于0.3万元/户标准给予乡镇专项补助经费。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。 

  2.闲置土坯房 

  项目区对长期无人居住、本地仅一处住宅且有其它居住保障的农户,引导鼓励其自愿拆除旧房,县财政给予30-50元/m2,不高于0.4万元/户拆除补助,镇村依据法律、政策保护其宅基地使用权限和相关政策享受权限。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。对拆除旧房并退出宅基地的,由县政府给予0.5-0.8万元/户宅基地使用权补助,将腾退的宅基地纳入农村集体建设用地储备库。 

  3.项目区内用作附属用房(即用作:厨卫、仓储、畜禽养殖)的土坯房,愿意拆除的由县财政按照35元/m2,不高于0.2万元/户标准给予补助。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。 

  4.项目区内对于居住在土坯房内、无其它居住保障且自愿拆除旧房的农户。 

  (1)若其投亲靠友,由县财政按照1万元/户标准给予补助,签订四方协议(四方:农户、亲友、村委会、乡镇政府)。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。 

  (2)若其在本县城、镇内购房,以房管局网签协议为准,由县财政按照200元/m2,不高于2万元/户标准给予补助。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。 

  5.项目区内对于居住在土坯房内、无其它居住保障且无力建新和城镇购房、无法维修加固和投亲靠友的农户。 

  (1)乡镇整合资金修建农村廉租房进行妥善安置。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。 

  (2)乡镇对现有的旧校舍、旧厂(场)房、旧办公楼等闲置房屋维修加固,作为农村廉租房进行妥善安置,由县财政按照0.75万元/户标准给予乡镇专项补助经费。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。 

  (3)乡镇引导购买本地闲置安全房屋,由县财政按照2万元/户给予补助。同时其原有土坯房由各乡镇按程序统一组织拆除,由县财政按照500元/户标准给予乡镇专项补助经费。 

  (三)科学规划集中安置一批 

  集中规划区内的农房补偿。参照《四川省人民政府关于同意〈遂宁市征地青苗和地上附着物补偿标准〉的批复》(川府函〔2012〕91号)标准的65%执行,按房屋的面积计算。砖混结构299元/平方米,砖木结构234元/平方米,土木结构(含土坯房)169元/平方米,简易62元/平方米。 

  土坯房及土坯混合房集中居住点,达到设施配套、功能齐全、优美舒适的标准。补助资金的发放必须张榜公示。 

  土坯房及土坯混合房集中居住点主要采取统规自建的方式建房,条件成熟的乡镇可采取统规统建的方式。建房地基分配根据实际情况可采取摇号、抓阄或先建先分的方式。安置点统一按照川中民居风貌打造。 

  第十四条 项目竣工验收 

  (一)竣工验收依据。项目区实施规划及批准文件;实施规划变更文件、土地权属调整方案;现行国、省行业标准及相关规定。 

  (二)竣工验收内容。项目区实施规划执行情况、拆迁农户满意程度调查、复垦耕地及增加的耕地有效面积的数量和质量、建新区农民集中居住用地及节余建设用地指标流转情况、资金使用与管理情况、工程质量、土地权属管理、档案资料管理、工程管护措施、后续利用情况等。 

  (三)竣工验收应提交的材料。参照《四川省国土资源厅关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》(川国土资发〔2017〕90号)、《四川省国土资源厅关于印发〈关于服务保障农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的意见〉的通知》(川国土资规〔2017〕2号)要求执行。 

  (四)竣工验收程序。由项目实施单位申请,县国土资源局组织专家对项目实施的数量和质量进行核查认定合格后,组织农业、规划、发改、建设、财政、环保、县涪江土地开发整理有限责任公司等单位对项目进行验收,由县政府出具项目验收审批同意后,县国土资源局出具节余建设用地周转指标验收合格证。 

  (五)验收备案,纳入管理台账。由县国土资源局将县政府出具的节余建设用地周转指标审批意见报市国土资源局备案,并纳入管理台账,动态管理。 

  第十五条 统筹使用节余集体建设用地指标 

  “小挂钩”项目产生的节余集体建设用地指标,在本县域内城镇建设范围外,土地利用总体规划确定的非永久基本农田区域内使用。按照村庄规划,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村“三产”融合发展。 

  第十六条 规范流转管理 

  (一)统一流转平台。节余的集体建设用地指标或者节余的集体建设用地,需要流转交易的,必须在县农村产权交易平台进行公开流转交易,确保集体建设用地指标或者集体建设用地使用权流转公开透明。 

  (二)规范流转流程。取得节余集体建设用地指标或者节余集体建设用地使用权的权利人,依照《射洪县人民政府办公室关于印发射洪县农村产权流转交易市场运行规范的通知》(射府办函〔2017〕44号)规定,委托农村产权交易服务机构组织公开交易,并按规定办理相关行政许可、审核、备案、产权登记。 

  1.拟订转让方案。建新区农村集体经济组织研究形成集体建设用地使用权转让方案(含土地位置、面积、规划条件、使用年期、占用起始价格),须经农村集体经济组织集体研究决定,集体研究应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,形成入市交易决议;建新区农村集体经济组织将农村建设用地整理中的指标成本价与建新区土地使用权占用价格合并,并考虑政府乡镇收益分成,综合形成土地使用权转让起始价。 

  2.核定规划条件。建新区所在乡镇政府向县城乡规划部门提出核定建新区地块规划条件(含:位置、性质、容积率等)。 

  3.制定集体建设用地占用方案。农村集体建设用地占用方案(含占用土地位置、面积、规划条件等)。 

  4.提出申请。由建新区所在乡镇政府向县国土部门提出集体建设用地占用申请,并提交以下资料。 

  (1)县国土部门出具的节余建设用地周转指标验收合格证; 

  (2)规划部门出具规划条件; 

  (3)集体经济组织出具的农村集体建设用地占用方案; 

  (4)其他需要提供的相关资料。 

  5.占用土地方案审核。乡镇政府形成占地方案,报县国土部门审核,形成审核意见。 

  6.占用土地方案审批。县国土部门将审核意见报县政府对建新区集体建设用地占用方案进行审批。 

  7.组织公开交易。建新区所在乡镇政府将审批的土地转让方案委托农村产权交易服务机构实施集体建设用地使用权交易;农村产权交易服务机构依照《遂宁市人民政府办公室关于印发遂宁市农村产权流转交易市场运行规范的通知》(遂府办函〔2016〕302号)组织公开交易、签订流转合同并予以鉴证。将成交总价款按照土地使用权转让起始价的构成比例,分别支付给建新区集体土地所有权人和农村建设用地整理投资人(或节余集体建设用地指标持有人)。 

  8.办理相关手续。依照国家法律法规政策规定,需要办理建设项目行政许可、审核、备案的,交易受让人应当申请办理相关手续。 

  9.办理集体建设用地使用权登记。交易受让人按规定到不动产登记部门办理土地使用权登记。 

  第十七条 收益分成 

  (一)县集体建设用地使用权流转取得总收入扣减依法支付占地成本后的纯收益,由县政府、乡镇统筹一定比例资金用于农村基础设施和公益事业建设,剩余部分归农村集体经济组织所有。县、乡镇政府统筹集体建设用地使用权流转取得总收入一定比例的资金,具体比例暂定为县政府25%、乡镇25%、集体50%。 

  (二)农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理,实行专户存储,优先用于农民社会保险。具体使用和管理按省、市有关农村集体资产管理的规定执行。 

  第十八条 土地权属管理 

  复垦的耕地应界址清楚、面积准确(二调成果上图的面积)、权属明晰,及时登记造册,按耕地管理。复垦的耕地及时移交给原拆旧农户或集体经济组织耕种。 

  第十九条 项目后续管理 

  按照地块属地管理的原则,已复垦的耕地按程序移交给乡镇、村、组管理,并加强动态巡查,一旦发现已复垦耕地荒芜或违法占用建房、建坟的,要及时制止,坚决整改,及时组织复耕。 

  第二十条 项目区考核。县政府对实施“小挂钩”项目的乡镇政府实行年度目标责任制考核,根据项目完成情况建议予以奖惩。 

  第二十一条 奖励政策。根据项目组织、实施等情况,按复垦面积180—200元/亩的标准,由县财政奖励试点乡镇政府。 

  第二十二条 保障措施 

  (一)组织保障 

  为加强农村腾退节余建设用地指标周转领导工作,县政府成立节余建设用地指标周转领导小组,协调解决项目实施中的重大问题,督查考核目标任务。各试点乡镇、街道办事处要成立相应的机构,协调解决项目实施中的具体问题。 

  (二)责任分工 

  1.县国土资源管理局负责政策把关、业务指导和对拆旧区土地整理复垦项目监督管理、项目验收、新增耕地确认、增减指标核定等工作,同时监督和督促投资方项目资金按时到位。 

  2.县经济科技局负责协调电力、通讯等部门工作。 

  3.县交通、水务和电力部门共同负责指导“小挂钩”项目区基础设施建设和本部门资金投入等工作。 

  4.县林业局协助做好项目区内使用林地的林木采伐审批工作。 

  5.县财政局负责项目节余指标交易资金监管等工作。 

  6.县农业局负责项目拆旧复垦土地的土壤检测和土地质量评定、农用地承包经营权管理,参与项目新增耕地检查验收工作。 

  7.县城乡规划管理局负责建新地块选址、组织编制和实施城乡规划,农民新村建设规划设计和负责项目验收申报工作。 

  8.县住房城乡建设局负责项目实施的技术指导、质量监管及竣工验收工作。 

  9.县信访局、县国土资源管理局、乡镇人民政府和村集体经济组织共同处理挂钩项目信访工作。 

  10.县涪江土地开发整理有限责任公司负责筹集和管理资金,负责拆旧区的土地复垦并积极争取“小挂钩”项目。 

  11.县土坯房整治工作领导小组办公室是“小挂钩”工作的协调机构,负责组织和协调相关部门、资金管理和组织实施等工作。 

  12.乡镇人民政府负责组织项目区宣传动员工作,协调项目区建设和土地权属纠纷调处等工作;村、组具体负责组织项目区的宣传动员及农户协调等工作。 

  (三)资金保障 

  “小挂钩”项目资金应多渠道筹措,含县级财政投资、整合涉农项目、金融机构融资等,要借助政府融资平台公司,规范引导社会资本依法有序参与。 

  (四)技术保障 

  聘请专业作业队伍对农村建设用地整理项目进行项目调查、规划、设计、评价等工作。 

  第三章 附则 

  第二十三条 在项目实施中,凡弄虚作假、侵害农民合法权益,或挤占、挪用、截留项目资金的,依法追究有关人员的责任。 

  严禁以各种名义,擅自扩大“小挂钩”农村集体建设用地规模。 

  第二十四条 在挂钩项目建新区新建用地,必须依法按程序报批。 

  本办法自发布三十日后起施行,有效期两年,自2018年3月26日起至2020年3月25日止。执行期间,国、省、市另有规定的,从其规定。