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解读《房地产登记技术规程》

【发布时间:2016-10-27】 【来源:县住房保障和房屋管理局】 【 收藏 】 【浏览量:次】

  为规范房地产登记业务流程以及维护房地产交易安全,继2008年7月1日《房屋登记办法》实施后,住房和城乡建设部制定的《房地产登记技术规程》(以下简称《规程》)于2012年6月1日起实施。

  《规程》是配合《房屋登记办法》实施的规范性文件,也是房地产登记领域实行的首个国家行业标准,共6章,具体规定了房屋登记程序的要求与标准、登记簿的表现形式、房地产登记的填写规范和各种登记种类应当提交的申请资料等内容。

  作为我国房地产登记的首个国家行业标准——《房地产登记技术规程》(以下简称《规程》),经住建部批准于今年6月1日开始实施,它对房屋登记部门、房屋权利人等都将产生重要的影响。

  一、《规程》为房地产登记提供了更为严谨、翔实的操作依据,将有利于房屋登记部门最大程度上开展登记业务。同时,房屋登记的工作内容更加具体化,要求也更高:一是登记部门应加强对工作人员的业务培训,尽快熟悉技术规程相关条款,熟练、规范地作好房屋登记工作;二是登记部门应健全相应的机构,加强登记的审核工作。《规程》第4.1.3规定“房地产登记机构宜设立房地产登记审核委员会,负责会审房地产登记重大疑难事项”;三是完善登记窗口硬件设备。为防止当事人提供虚假身份信息来骗取房屋权利,《规程》第4.1.6条中特别要求“房地产登记机构宜配置居民身份证读卡器等防伪、加密设备”。

  二、房屋权利人应妥善保管好受理凭证。《规程》第4.6.3条规定“发证时,应核对权利人(代理人)身份证明,收回受理凭证;无法提供受理凭证的,应由权利人领取。领证人应在领证凭证上签名确认,并应注明领证日期”。此举目的是为了避免出现领证纠纷,可能会对委托代理的当事人带来不便,但更有利于保护房屋权利人的利益。

  三、在建工程未建部分不得作为抵押物。以往的工作中,将在建工程(包括未建成部分和已建成部分)向银行抵押贷款是一种重要的融资模式。由于在建工程本质上是一种期待权,标的是不确定的,因此《规程》规定从2012年6月1日起,登记机构受理在建工程抵押的,抵押物只能是已建部分,未建造部分不能作为抵押物。这在一定程度上增加了建设者融资难度和登记手续,但对贷款人来说降低了金融风险,对购买该楼盘房源的市民而言降低了购买风险。

  四、明确房屋权利取得时间点。《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。” 对于登记簿的时间点,《规程》第4.5.7 条进行了明确“记载于登记簿的时间点应符合下列规定:使用电子登记簿的,应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准;使用纸质登记簿的,应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名(章)之时为准”,此条款为行业标准的强制性条文,必须严格执行。

  现将有关内容解读如下:

  1、无受理凭证不得委托代理。以往领证时,不管是权利人还是代理人,若无法提供受理凭证,一般只需产权人在领证窗口的工作人员做个受理凭证遗失的声明,一手房持有房地产开发公司出具的证明即可完成领证。但《新规》规定:“发证时,应核对权利人(代理人)身份证明,收回受理凭证;无法提供受理凭证的,应由权利人领取。领证人应在领证凭证上签名确认,并注明领证日期”。这样做虽然可能会对委托代理的当事人带来不便,但因为更加注重安全防范,能避免出现领证纠纷,有利于对房屋权利人利益的保护。

  2、房屋继承或遗赠登记需提交相应公证书。房屋发生继承或受遗赠的,要确定合法继承人或受遗赠人,需要调查的事项包括被继承人生前是否立有遗嘱等。《新规》进一步明确:除人民法院的生效法律文书确认继承、受遗赠事实外,因继承、受遗赠申请房屋登记的,其继承文书、受遗赠文书应经公证。

  3、在建工程中未建成部分不得抵押。从6月1日起,登记机构受理在建工程抵押时,抵押物只能是已建部分,未建造部分不能作为抵押物。这虽然在一定程度上增加了建设者融资难度和登记手续,但对贷款人来说也降低了金融风险,同时也大大降低了楼盘购买者的风险。

  4、办理人需带第二代身份证。《新规》明确:第一代身份证在2013年1月1日以后将不能作为有效身份证明在申请房屋登记时使用。

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